狭小住宅の登記・保険について
- 狭小住宅の登記
- 狭小住宅の保険
- 狭小住宅の税金
- 狭小住宅と固定資産税
- 狭小住宅の住宅ローン控除
- 狭小住宅の抵当権
狭小住宅の登記について
狭小住宅を含む一戸建ての登記に関する項目
狭小住宅の登記チェック
あなたがやっとの思いで、購入した狭小住宅ですが、登記が済むまで安心してはいけません。
狭小住宅購入の情報には、登記とは、誰がその住宅の権利者か法律的に証明するものなので、
慎重にチェックしましょう。などと少ない情報でしかない場合が多く見られます。
登記とはあなたの狭小住宅の権利は自分にあるので他人が侵害することはできません。ということを公にして、
取引の安全と権利者を保護するために行うものです。
狭小住宅の登記はどのように重要で何を慎重に調べればいいか触れてみましょう。
登記は、住宅の売買だけに絞っても分厚い本ができるぐらい多種類で、手続きやチェック ポイントも多様なのです。
そこで、住宅購入にまつわる登記の種類と、なぜ狭小住宅の登記が大事なのか、注意点を含めて解説していきます。
狭小住宅の登記の種類
狭小住宅の登記の種類や登記の注意点
登記の効力は早いもの勝ち的な要素があります。
主な狭小住宅購入の登記の種類をあげると、①建物表示登記／所有権保存登記、②建物表示変更 登記、
③地目変更登記、④所有権移転登記、⑤抵当権抹消登記／抵当権設定登記、⑥建物滅失登記などがあります。
たぶん皆さんに馴染みがあるのは①と④と⑤ぐらいでしょう。
そして、自分は完成された狭小住宅を買うので、新築用のものは関係ないと思うかもしれませんが、
狭小住宅の購入と一ことに言っても取引の中身はさまざまです。
未登記の建物を買うケースも当然あります。
分譲マンションなどで販売業者が表示・保存登記をせずに売買契約が成立した結果、
買い主がこの登記をすることになるわけです。
だからといって別に損をすることではなく、むしろ現在は特例で所有権移転登記よりも保存登記のほうが
税率が低いので得なのです。狭小住宅の登記の申請をすると、申請書には一件一件通し番号がふられ、
一番でも若い番号が優先されることも十分理解しておきたいことのひとつです。
たとえば、あなたが所有権の移転登記を申請する直前に、その物件に他人が抵当権の設定登記をしたとします。
するとあとから申請したあなたが買った物件は抵当権付き物件になります。
登記の効力は早く登記したものを優先させます。いわえる早いもの勝ちです。
売る側に悪意やサギ的行為があれば別ですが、そうでない場合、たとえば売る側が買ったばかりで
元の持ち主に代金を支払っていないようなときには、元の持ち主が何らかの登記申請をして権利を押えることがあります。
こうなるとあとの番号のあなたは対抗できません。これが登記のきわめて冷徹なところです。
自分の権利を守ってくれると同時に、他人の権利も しっかり守られることを知っておきましょう。
狭小住宅の登記の注意
狭小住宅を含む一戸建ての登記の注意点
同じ「買う」でも、買い方で登記のチェックポイントは違います。
登記のチェックポイントを述べる前に、ひとつ重要なことに触れておきます。
現在の登記制度は、登記の内容が実際と違っていて、それで損した人がいても法的に 保護されません。
Ａさんの土地建物を、Ｂさんが印鑑と委任状を偽造して勝手に自分名義に登記しました。
それを善人Ｃさんが買って登記しました。あとで気がついたＡさんはもちろん登記の抹消を求めます。
これは犯罪ですから登記は無効、Ｂの登記もＣさんの登記も抹消されて土地建物の名義はＡさんに戻ることになります。
だまされたＣさんが支払ったお金は戻ってきません。
このように登記は形式が整ってさえいれば申請が受理され、無効であることがわかれば、
形式どおりに逆を辿って登記が抹消されます。その間に生じた損得に登記制度は一切かかわらな いのが実態なのです。
その意味で登記簿の字づらだけを信用して家を買うのは安全確実とはいえないわけです。
ということを踏まえながら、それぞれのチェックポイントを見ていきましょう。
狭小住宅の登記のチェックポイント
狭小住宅を含む一戸建ての登記のチェック
表示登記／所有権保存登記まず先に不動産登記の共通項を述べておくと、
登記簿は法務局 に備えられていて誰でも閲覧できます。
登記簿には、土地登記簿と、建物登記簿の２種類があり、それぞれ
表題部、甲区、乙区の３つに区分されています。
これらは不動産が新しく生まれたときにする登記です。
表示登記は、土地については所在・地目・地積など、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床 面積などが記載され、
どこのどういう物件であるかが明示されます。
この登記は所有者が新築後 1ヶ月以内に行うことが義務づけられているので、土地を買ったときなどは必ず
あなたが登記しなければなりません。これで登記簿の表題部が作成されます。
保存登記は、所有権を明らかにする登記で、これによって甲区が作成されます。
ただ、こ ちらは表示登記と追って申請が義務づけられておらず、前項で述べたように出来きたてのほやほや住宅などには
甲区がないものもあります。登記は早い者勝ちがコトを制するわけですから、
危険と背中合わせなのは自覚しておくべきところです。
本当に相手が所有者か？自分だけと売買交渉を進めているのか？など、最新情報の収集が欠かせません。
建物表示変更登記この登記は増改築によって建物の面積や構造・種類に変更があったときに行います。
表示登記の訂正のようなもので、現時点の建物の状態がわかります。
この登記は中古住宅を買うときに注目しなければならないポイントで、実際の建物と登記簿上の建物とで
構造・種類・材質などが異なっていることもあります。
住宅の購入にあたっては、可能なかぎり詳細に物件の現況をつかんでおくことが重要ですから、
これらの登記の内容と現物に食い違いがないかどうか、足を使って確認することが大切です。
地目変更登記地目が田畑の土地には、原則として住宅が建てられません。
そこに住宅を建てようとすれば地目の変更が必要になります。
そのために行うのがこの登記というわけです。なかにはこの登記をしないまま分譲住宅を建てるケースもあって、
それを買うと建物は登記で きても土地の登記ができないという悲劇に見舞われます。
問題解決までにかなり期間を要し、あなたの時間も犠牲にしなければなりません。
特に郊外の田畑が点在するような立地の分譲一戸建ての場合は、きちんと変更されているかど うか
確認しておかなければなりません。
これは登記簿の表題部に変更が明記してあります。
狭小住宅の登記・抵当権設定登記
狭小住宅を含む一戸建ての抵当権抹消
抵当権抹消／抵当権設定登記所有権以外の権利関係の登記は登記簿の乙区に記載され、
その代表的なものが抵当権・賃借権・地上権などの設定登記です。
これらはすべて先に設定されたも のに優先順位があり、主に中古住宅を買うときに重要なチェックポイントになります。
公的融資のローンの残済を売り主から引き継ぐといった、自分が納得した権利の設定 以外は、売
買契約をして金銭を支払うまでに売り主に抹消してもらう必要があります。
手続きをすればバツ印で消され、空欄に抹消した旨が書き加えられますが、注意したいのは、
売買契約を結んだ後で売り主が抵当権の設定をするなどというケースもあることです。
なにしろ先のものが優先ですから、結局マイナスの権利がくっついた住宅を買ってしまうことになりかね ません。
自分が登記を終了するまで気を抜かずに、妙な変化がないか閲覧して確認することが大事です。
所有権移転登記狭小住宅を買うときにもっとも一般的に行うのがこの登記です。
ただ、登記簿のチエッ クポイントはすでに述べた他の登記と同じです。
交渉相手が本当の所有者か、土地建物の登記簿上と現物に食い違いがないか、変な権利がくっついていないか、
などを慎重に確認しましょう。
マンションの専有面積は登記簿ではご内法寸法で記載されています。内法寸法とは、内側の面で測る事を言います。
宣伝パンフレットなどは、壁芯寸法で記載されています。壁芯寸法は、壁の中心で測る事を言います。
登記簿上とチラシなどでは、面積に食い違いが生じます。税金は登記簿上に記載された寸法で課税されます。
建物滅失登記建物を取り壊したときにする登記です。
古家付き土地を買って建て直すなどという場合、この登記の有無が損得に大きく影響します。
登記費用はわずかですが、住める住めないにかかわらず１月１日現在で家があれば課税対象になります。
1月1日現在家がなければ無税になります。
ただし土地のほうは前者は特例で大幅軽減、後者は更地扱いでざっと税金が６倍になってしまいます。
あなたが手に入れた狭小住宅をいつ登記するか、そのタイミングが大事というわけです。
